In the last issue, we looked through some case regarding the obligation to repair housing or the cancellation of a lease contract. Let’s move onto other legal cases foreigners may often face in least contract in this issue.

 지난 호에서는 임대차 계약관계에서 수선의무를 누가 부담하는지, 임대차 존속기간 중 해지할 수 있는지 등을 사례를 통해 알아보았습니다. 이번 호에서도 지난 호에 이어, 임대차 계약과 관련하여 외국인들이 자주 접하는 법률문제를 다뤄보려고 합니다.

Case Studies -Ⅰ 상담사례1

Q. With the termination of the 2-year contract, the contract was renewed by implication. But the lessee, who had been living for 1 year after the implied renewal, informed the lessor of leaving the house in 3 months. Although the lessee gave three months notice of leaving, the lessor claims that the lessee implicitly agreed to stay for two more years under the same conditions of the previous contract. The lessor insists that to leave early the lessor must pay a 'brokerage commission plus 2 months rent'. Is the lessee obliged to pay such a commission and two months rent?

Q. 2년간 임대차 계약기간이 끝나고, 묵시적 갱신이 된 후 1년 동안 살고 있던 임차인이 3개월 뒤 지방 근무를 하기 위해 이사를 가게 되었습니다. 임차인은 임대인에게 3개월 뒤 이사를 가겠다는 해지통지를 했지만, 임대인은 묵시적 갱신이 되면 종전 계약과 동일한 조건으로 갱신되는 것이므로, 임차인은 2년의 계약기간을 채워야 한다고 주장합니다. 다만, 계약기간을 위반한 임차인에게 “중개수수료와 2달치 차임을 내면 합의해지를 해주겠다”고 주장합니다. 임차인은 합의해지를 하기 위해 중개수수료와 2달치 차임을 부담해야 할까요?

A. The answer is no. In accordance with the Housing Lease Protection Act 6-1, ‘not informing refusal of contract renewal between 6 months to 1 month before the contract termination’ or ‘not informing refusal of contract renewal without modifying contract terms’ implies renewal of the contract under the same conditions. Act 6-2 states that clause 1 indicates 2 years of contract period. 

 In this case, neither of the parties informed refusal of contract renewal till 1 month before the contract termination resulted in implied renewal of the 2 year contract in accordance with Housing Lease Protection Act. So far, the lessor’s insistence seems to be right. 

 However, the Housing Lease Protection Act 6-2 states that the lessee can inform the lessor of cancellation of the contract any time, which will take effect 3 months from the date of notification in the case of implied renewal of lease contract. 

 Therefore, the period of the renewed contract by implication is 2 years, but the lessee can exercise their right to terminate the contract anytime with the contract terminating within 3 months from the notice given to the lessor. Since this is not a violation of the contract, the lessee is not obliged to pay the commission and 2 months rent. In other word, the lessee has a right to cancel the renewed contract by implication according to the legal right
instead of agreement.

 As the cancellation takes effect 3 months after the notice, however, the lessee shall pay the monthly rent for the 3 months. For example, if you have informed cancellation of the contract in March but have to move out in June, you need to pay the monthly rent for the following 2 months.

A. 정답은 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 ‘임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니’하거나 ‘계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 하여, 임대차 계약의 묵시적 갱신을 규정하고 있습니다. 그리고 동조 제2항에서는 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 규정하고 있습니다. 

 사안의 경우, 임대인과 임차인 모두 최초 체결하였던 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신여부에 대한 통지를 하지 않았는 바, 묵시적 갱신이 되었다 할 것이며 주택임대차보호법 제6조 제1항과 제2항에 따라 묵시적 갱신된 임대차의 경우 그 존속기간은 2년이라 할 것입니다. 여기까지 본다면 임대인의 주장이 틀리지 않은 것 같습니다. 

 하지만, 주택임대차보호법 제6조의2를 보면, 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 해지의 효력이 발생한다고 하여, 임차인에게 묵시적 갱신된 임대차 계약의 해지권을 인정하고 있습니다. 

 따라서, 묵시적 갱신된 임대차 계약의 존속기간은 2년이 맞지만, 임차인은 언제든지 해지권을 행사할 수 있고, 임대인이 해지의 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 종료되는 바, 임차인은 계약기간을 위반한 것도 아니므로, 중개수수료 및 2달치의 차임을 부담할 필요도 없습니다. 즉, 임차인은 합의해지가 아닌 법정해지권에 따라 묵시적 갱신된 임대차 계약을 언제든지 해지할 권한이 있습니다. 

 다만, 해지 통고 이후 3개월이 지난 뒤에야 해지의 효력이 발생하므로 임차인은 해지 통지 후 3개월 간은 차임을 성실히 내야합니다. 예컨대 5월에 해지 통지를 하였는데 3개월을 다 채우지 못하고 6월 달에 바로 이사를 가게 된다면, 임대인에게는 해지통지를 받은 후 해지의 효력이 발생하기 전까지인 3개월 동안은 차임을 지급받을 권리가 있으므로, 임차인은 남은 두 달치의 차임을 지급해야 할 것입니다.

Case Studies -Ⅱ 상담사례 2

Q. The lessee has acquired the fixed date and opposing power after the lease contract. The lessee contacted the lessor for renewal of the contract before its termination, but the lessor just hung up saying the lease was sold to another person and that the lessee should contact the new owner. The new owner says that the lessee has to pay KRW 50,000 more every month to renew the contract (under the modified contract). The lessee prefers to move out since they can’t afford the money. In this case, who has to return the deposit to the lessee, the previous or the new owner?
※ Opposing power is acquired by moving-in notification and acquiring the object that allows the lessee to claim the effective contractual relationship to the third party.

Q. 임차인은 임대차계약을 체결한 뒤 확정일자와 대항력을 취득하였습니다. 임대차 계약기간이 만료되기 전에 임차인은 갱신을 원하여 집주인에게 연락을 했으나, 집주인은 임차 목적물을 다른 사람에게 매도하였으니 새로운 집주인에게 연락해보라며 전화를 끊었습니다. 새로운 집주인은 월세를 5만원 더 내야 갱신(계약 조건의 변경)해주겠다고 합니다. 임차인은 월세를 더 낼 수 없어, 다른 곳으로 이사 가려고 합니다. 이 경우 임차인은 옛날 임대인과 현재 새로운 집주인 중 누구로부터 보증금을 반환 받아야 할까요?
※ 대항력이란, 유효하게 성립한 임대차 계약관계를 제3자에게 주장할 수 있는 힘으로, 전입신고와 목적물을 인도받음으로써 취득할 수 있습니다.

A. In a case which the lessor who made the first lease contract with the lessee has sold the object, or housing, to a third party, the ownership and position as a lessor is transferred to the new owner (purchaser). The new owner takes over the obligation to return the deposit and therefore the lessee can receive their money back from the new owner. If the lessee hadn’t acquired the opposing power, they can make a claim to the previous owner for the deposit. 

A. 임차인과 최초 임대차 계약을 체결했던 임대인이 임대차 계약 존속 중 임차 목적물인 아파트를 제3자에게 매도하였다면, 그 아파트의 소유권과 임대인의 지위는 새로운 집주인(매수인)에게 이전합니다. 즉, 임대인의 지위를 승계한 새로운 집주인이 보증금 반환채무를 면책적으로 채무 인수하게 되므로, 임차인은 새로운 집주인으로부터 임대차 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 참고로, 임차인이 대항력을 갖추지 못하였다면, 과거 집주인에게 보증금 반환청구를 할 수 있습니다.