Common Sense in Law for Foreign Residents 《The Law and your Lease》
외국인 주민에게 꼭 필요한 생활법률상식 《임대차계약》
Busan Tower ⓒBusan Metropolitan City
The number of foreign residents in Korea now exceed 2 million, most of whom face various legal issues from the moment they stay in Korea. The issues include legal or illegal immigration, criminal issues like assault, civil cases related to residence just like any Korean would go through. Due to the language barrier and lack of legal knowledge, however, foreign residents often suffer and are not even able to claim their rights.
In this section of Busan Beat, I’d like to introduce common sense in law and solutions for expat residents to exercise their right without discrimination.
한국에 체류하는 주한 외국인의 수는 이미 200만 명을 넘어섰으며, 이들은 국내에 체류하는 순간부터 다양한 법적 문제에 부딪힙니다. 불법체류 등과 관련된 출입국 문제, 폭행사건 등과 관련된 형사 문제, 주거 등과 관련된 민사 문제 등 내국인과 동일한 민형사상 문제를 겪게 됩니다. 하지만 외국인들은 언어의 장벽과 법률지식의 부족으로 정당한 권리조차 주장하지 못하고 피해를 보는 사례가 발생하고 있습니다.
앞으로 외국인 소식지 Busan Beat 생활법률 코너에서는 부산 거주 외국인들이 한국에서 살아가며 부딪히는 생활법률 사례들을 소개하고 그에 대한 해결책을 제시하여, 외국인이라는 이유로 차별 받지 않고 정당한 권리를 행사할 수 있도록 도와드리고자 합니다.
Consulting Case 《Lease》
상담사례 《임대차계약》
Q: I made a lease contract for 2 years but I’d like to move out because of the broken boiler for the heating. At first I asked the owner to fix the boiler, but the owner told me there was no reason for the boiler to be broken. They didn’t want to fix or pay for it claiming I was the one to fix it and pay the cost. It will cost 1 million KRW to repair the boiler and I’d rather just move out. Can I move out before the termination of the contract? The owner told me that they can’t return my deposit because I am in violation of the contract if I move out before the termination. Am I not allowed to move out?
Q: 임대 기간을 2년으로 하여 임대차계약을 체결하였으나, 보일러가 고장이 나서 이사를 가고 싶습니다. 처음에는 집주인에게 보일러를 고쳐달라고 했으나, 집주인은 멀쩡하던 보일러가 왜 고장이 났냐며 임차인인 제가 비용을 지불하고 고쳐야 한다고 합니다. 제가 수리비용을 지불하고 고쳐야 하나요? 보일러 수리비만 100만원이 들어간다는데, 저는 차라리 이사를 가고 싶습니다. 아직 계약 기간이 안 끝났지만 이사를 갈 수 있을까요? 집주인은 계약 기간을 위반하고 이사를 갈 경우 보증금은 줄 수 없다고 합니다. 저는 계약 기간 만료 전에는 이사 갈 수가 없나요?
A: Probably the first issue foreign residents should deal with after their arrival in Korea will be a residential problem. There will always be legal issues about lease, cost to repair the house, getting back your deposit in case you have to go back to your country, etc. Let’s take a look at the case above.
A: 외국인들이 한국에 입국하여 제일 먼저 맞닥뜨리는 문제는 아마 주거 문제일 것입니다. 임대차계약을 어떻게 체결해야 할지, 계약 체결 후 집수리와 관련된 비용은 누가 내야 하는 것인지, 갑작스런 귀국을 해야 할 때, 보증금은 돌려받을 수 있을 지 등 여러 가지 법적 문제들이 발생하기 마련입니다. 위 사례를 한 번 살펴볼까요?
① Who has to pay for the boiler repair?
① 보일러 수리비용은 누가 지불해야 하나요?
A lessor (house owner) transfers the object (house) to a lessee (tenant) and is obliged to keep the condition of the object up to the level required as usable assets (civil law 623). Therefore, a lessor shall bear expenses for repair of any parts that charges large amount of money, including heaters, leakage or water pipes.
Following the precedent, a lessor shall pay for repair of boilers or electric wiring, etc. in winter which applies to ‘the level as usable assets’, but minor problems that can be easily fixed like fluorescent light is paid by a tenant (Supreme court 98Du18053, etc.).
In the case above, therefore, as the boiler repair cost a large amount of money, the lessor is obliged to pay. If the lessee pays themselves, they can claim for the expense. For your reference, if a lessor violates their obligation (which means the lessor does not repair the boiler), the tenant may cancel the contract for the lessor’s default. In this case, you can get your deposit back at the moment of returning the object (house).
임대인(집주인)은 목적물(주택)을 임차인(세입자)에게 인도하고 계약존속 중 그 사용수익에 필요한 상태를 유지해야 할 수선 의무를 부담합니다(민법 제623조). 따라서 임대인은 난방, 누수, 수도관과 같은 대규모 비용을 필요로 하는 부분의 수선 및 수리비용을 부담해야 합니다.
판례에 따르면 ‘임대목적달성에 필요한 범위 내’의 겨울에 보일러 고장, 전기배선 파손 등에 관해서는 임대인이 수선 의무를 부담한다고 보았으나, 형광등 교체와 같이 쉽게 수선이 가능한 사소한 부분은 임차인이 수선 의무를 부담한다고 판시하였습니다(대법 98두18053 등).
따라서 위 사례의 경우, 보일러는 대규모 비용을 필요로 하는 부분으로서 임대인에게 수리를 해줘야 할 의무가 있으며 만약에 임차인이 돈을 들여 수선하게 된다면 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
참고로, 임대인이 수선 의무를 위반할 경우(즉, 임대인이 보일러를 안 고쳐줄 경우) 임차인은 임대인의 채무불이행을 이유로 계약을 해지할 수도 있습니다. 이 경우 목적물(주택)을 반환하면서 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
② Can I move out before termination of the contract?
② 계약기간 만료 전에 나갈 수 있나요?
In principle, a tenant can move out once the contract is terminated. Since the lessor expects monthly rent for 2 years, the contracted term, cancellation of the contract before termination causes the lessor unexpected damage.
However, you may cancel your contract under an agreement with your lessor even before termination of the contract. This is called ‘termination by agreement.’ For termination by agreement, you have to either 1) find a new tenant or 2) pay 1 (or 2) month of real estate expense to find a new tenant. A contract can be cancelled only upon agreement. Once it is cancelled, you can get your deposit back.
원칙적으로 임차인은 계약서상의 계약기간이 만료된 때에 이사를 갈 수 있습니다. 임대인의 입장에서는 계약기간인 2년동안 매월 차임(월세)을 받을 것으로 신뢰하였으므로, 임차인이 기간 만료 전에 계약을 해지할 경우 임대인에게는 불측의 손해가 발생하게 되기 때문입니다.
하지만, 계약기간 만료 전이라도 임대인과 합의하여 해지를 할 수 있습니다. 이를 ‘계약의 합의해지’라고 부릅니다. 합의해지의 방법과 관련하여, 실무상 임차인이 1) 새로운 임차인을 찾아주거나, 2) 새로운 임차인을 찾기 위한 공인중개사 수수료와 1달(또는 2달) 정도의 차임을 지불하고 합의해지를 할 수 있습니다. 합의를 해야만 계약을 해지할 수 있고, 계약을 해지하게 되면 보증금도 돌려 받을 수 있습니다.
참고로, 임대인이 수선 의무를 위반할 경우(즉, 임대인이 보일러를 안 고쳐줄 경우) 임차인은 임대인의 채무불이행을 이유로 계약을 해지할 수도 있습니다. 이 경우 목적물(주택)을 반환하면서 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
Contributing Writer l Ko Min Seok / Attorney at law
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